Qu’est ce que le droit au bail ? Le droit au bail est le montant versé au détenteur d’un bail pour pouvoir louer les locaux qu’il occupe, également appelé cession de droit au bail. Lorsqu’on échange directement avec le bailleur, on parle de pas de porte ou de droit d’entrée.
Sur le plan juridique le droit au bail est un élément du fonds de commerce appartenant au locataire sortant, qui est le droit d'occuper les locaux et de bénéficier d'un droit au renouvellement du bail qui y est associé ; il a donc une valeur patrimoniale.
Le preneur signe un bail neuf ou achète un droit au bail ; dans ce cas, il reprend le bail conclu entre le précédent occupant et le propriétaire, pour la durée restant à courir. Le locataire sortant cède par conséquent son bail moyennant le paiement d'une indemnité : le "droit au bail". Comment évaluer la valeur de son bail ? On peut s'interroger sur la valorisation d’un droit au bail. Et oui, il n’y a pas de formule mathématique pour déterminer la valeur d’un droit au bail comme on pourrait le faire pour un fonds de commerce. Le prix de cession du droit au bail est relativement libre. Cependant différents éléments permettent de juger de sa valeur:
l’emplacement : Y-a-t’ il beaucoup de passage ? Une rue très prisée ? La difficulté à trouver un emplacement libre et un flux client dense permettent de voir à la hausse le prix du droit au bail.
le loyer : Plus le loyer est élevé, moins vous aurez de pouvoir de négociation et au contraire si le loyer est faible, le prix du droit au bail pourra être augmenté.
la destination : C'est l'activité commerciale autorisée pour laquelle le local est loué. Elle peut être pour tous type d'activités commerciales, on parle de "tous commerces" ou spécialisée à un type d'activité. Un bail tous commerces à plus de valeur qu’un bail cloisonné car vous vous ouvrez à plus de de repreneurs potentiels.
le local : Surface commerciale ? Vitrine ? Travaux à prévoir ? Équipement ?
Comme à chaque fois en matière d'immobilier, la comparaison est de mise : prix de vente des derniers droits au bail vendus dans le quartier, prix des loyers pratiqués...
Seul le bailleur peut modifier la destination des locaux et le loyer.
Le bailleur à la possibilité de spécialiser ou de déspécialiser partiellement ou totalement la destination.
Pour la cession du droit au bail, un bail à destination “tous commerces” est préférable car il ouvre plus de possibilités d'activités commerciales et donc plus de repreneurs possibles. La destination peut être négociée financièrement entre le bailleur et le futur locataire.
Les formalités
Pour la majorité des baux, une clause de cession isolée est présente. Il est nécessaire de demander l’accord du bailleur pour la cession du droit au bail.
Le locataire devra donc faire la proposition du repreneur au bailleur, avec son dossier complet (son identité, l’activité qu’il souhaite exercer…).
Remarque : Si le local est sans activité depuis plus de 3 ans, le bailleur est dans son droit de refuser le renouvellement du bail et le locataire devra quitter les lieux. En effet un local sans activité perd de la valeur du fait qu'il n'ait plus de clientèle.
Une fois l’accord du bailleur donné, une promesse de cession est signée entre le locataire et le repreneur. Il faudra respecter la purge du droit de préemption de la commune et la notification au bailleur par acte de commissaire de justice (huissier de justice) si elle n’a pas été faite avant.
Un état des lieux, même si celui-ci n'est pas obligatoire, est à réaliser de préférence avant la signature de l'acte authentique.
Le bailleur peut exiger que son ancien locataire, cédant, s'engage solidairement avec le cessionnaire, au paiement des loyers et à l'exécution du contrat, à la condition qu'une clause de garantie solidaire ait été insérée dans le bail commercial.